Bei der Untersuchung der Marktherausforderungen ist es entscheidend, die Kräfte zu verstehen, die den Markt prägen, und wie diese die Vergabe von Baufinanzierungen in Europa beeinflussen. In diesem Blogbeitrag werfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen im Bereich Baufinanzierung und geben Empfehlungen, wie Kreditgeber die Herausforderungen meistern können.
Das Jahr 2023 markierte ein einzigartiges Kapitel, da die globalen Baufinanzierungsvolumina ein 30-Jahres-Tief erreichten. Innerhalb der Europäischen Union ging das Baufinanzierungsvolumen im zweiten Quartal 2023 auf das Niveau von 2015 zurück. Die durchschnittlichen Zinssätze in der EU haben sich seit ihrem historischen Tiefstand im Jahr 2021 vervierfacht und ähneln nun den Niveaus vor der Finanzkrise von 2008 – eine Reaktion auf den Inflationsdruck. Obwohl die Daten einen Rückgang der Immobilienpreise in der EU zeigen, bleibt das Muster zwischen den Ländern unterschiedlich, was Verallgemeinerungen schwierig macht.
Der Anstieg der Zinssätze hat sich direkt auf den Rückgang der Baufinanzierungsvolumina ausgewirkt. Der Zinsanstieg hat das Kreditaufnehmen für Verbraucher offensichtlich weniger erschwinglich gemacht. In Deutschland, dem größten Baufinanzierungsmarkt Europas, sind die Anforderungen an die Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen (Debt-to-Income-Ratio, DTI) der Kreditnehmer erheblich gestiegen – von 22 % auf 35 %.
Einfach ausgedrückt: Der durchschnittliche deutsche Haushalt wird im Jahr 2023 rund 1150 Euro mehr benötigen, um seine Baufinanzierungsraten zu bedienen, als im Jahr 2019. Dies entspricht einem Anstieg des durchschnittlichen Haushaltseinkommens um 10 %.
2024 Baufinanzierung Trends: Ein unsicherer Markt
Es bleibt schwierig vorherzusagen, wie sich die Zinssätze im Jahr 2024 entwickeln werden. Sicher ist jedoch, dass wir nicht zu der Ära der quantitativen Lockerung zurückkehren werden, die in den 2010er Jahren zu historisch niedrigen Baufinanzierungszinsen führte. Gleichzeitig gibt es zu viele Unbekannte, um Zinstrends mit Sicherheit vorherzusagen.
Was bedeutet das? Wir können den Markt immer noch analysieren, aber mit einem breiteren „Was-wäre-wenn“-Ansatz.
Szenario 1 & 2 -Wenn die Zinssätze steigen, wird es für Verbraucher schwieriger, Mittel für den Erwerb von Wohneigentum zu sichern, da die Liquiditätsanforderungen unerreichbar werden. In diesem Szenario macht es wirtschaftlich Sinn, Baufinanzierungen stärker an die Kreditnehmer anzupassen. Wenn die Zinssätze stabil bleiben, sehen wir ein ähnliches, aber weniger extremes Szenario. Kunden werden versuchen, sich mit der „neuen Normalität“ zu arrangieren, mit höheren Liquiditätsanforderungen und einer höheren DTI-Quote. In Märkten mit kurzfristigen Festzinsen wird das systemische Risiko weniger sichtbar, aber weiterhin signifikant sein. Im Vereinigten Königreich beispielsweise werden bis Anfang 2027 mindestens zwei Millionen Kreditnehmer mit einem Anstieg der jährlichen Baufinanzierungskosten um mehr als 4200 Euro konfrontiert – über 10 % des mittleren Haushaltseinkommens. Staatliche Programme und Bausparinitiativen werden entscheidend sein, um Erstkäufer zu unterstützen und den Wohnungsmarkt aufrechtzuerhalten. Die Produktflexibilität und -anpassung wird zunehmen. Wenn diese Probleme nicht angegangen werden, könnten ähnliche Trends wie in der Schweiz auftreten, wo das Durchschnittsalter der Kreditnehmer (48 Jahre in der Schweiz im Vergleich zu 31 Jahren in der EU) steigt und die Wohneigentumsquote insgesamt sinkt (40 % in der Schweiz gegenüber 70 % in der EU).
Szenario 3 - Wenn die Zinssätze sinken, wird die Finanzierung von Wohneigentum besser zugänglich. Eine vollständige Erholung des Baufinanzierungsmarktes bleibt jedoch unwahrscheinlich – die „goldenen Jahre“ 2020–2021 werden nicht zurückkehren. Verunsicherte Erst- und Zweitkäufer werden weiterhin sehr vorsichtig sein. Gleichzeitig erwarten wir eine signifikante Welle von Refinanzierungen der Kredite, die 2022 und 2023 abgeschlossen wurden. Dies wird vor allem in Märkten wie Belgien, Dänemark, Spanien, Deutschland, Ungarn und den Niederlanden der Fall sein, wo die Kreditnehmer die Zinssätze in der Regel für mehr als fünf Jahre festschreiben.
Ein Leitfaden für Unsicherheit
Was bedeuten die verschiedenen Szenarien in der Praxis für einen Baufinanzierungskreditgeber? Unserer Ansicht nach führen unterschiedliche Marktbedingungen zu unterschiedlichen Kundenbedürfnissen, was zu einem deutlich anderen Baufinanzierungsprozess führen wird. Die Digitalisierungsmatrix von Oper Baufinanzierung (siehe Anhang 1) verdeutlicht diese Gegenüberstellung. Für eine bessere Lesbarkeit im Jahr 2024 haben wir unten eine vereinfachte Übersicht erstellt.
In einem Hochzinsumfeld sollten Sie sich auf maßgeschneiderte Beratung für Produkte mit niedrigem Volumen und hoher Komplexität konzentrieren.
Angesichts komplexer Produkte ist eine personalisierte Baufinanzierungsberatung entscheidend, um die Ängste der Kreditnehmer zu adressieren. Die besten End-to-End-Beratungsleistungen sind ein entscheidender Vorteil für Kreditgeber. Baufinanzierungsberater müssen nicht nur eine Vielzahl von Finanzierungsprodukten beherrschen, sondern auch neue Formen staatlicher Unterstützung und Zuschüsse berücksichtigen, die darauf abzielen, Erstkäufer zu unterstützen. Zusätzlich müssen diese steuerlichen Aspekte im Rahmen des Baufinanzierungsberatungsprozesses berücksichtigt werden.
Niedrige Volumina werden nur teilweise durch die attraktiven Stückkosten von hochverzinslichen, maßgeschneiderten Produkten ausgeglichen. Kundenbindung und Cross-Selling werden entscheidend. Die Akquisitionskosten sind in einem Markt mit „personalisierter Beratung“ extrem hoch. Kreditgeber müssen Strategien für kurzfristiges Cross-Selling und langfristige Kundenbindung entwickeln, um die Akquisitionskosten zu rechtfertigen. Digitale Lösungen sollten darauf ausgerichtet sein, qualitative Baufinanzierungsinteressenten vorzufiltern, die Komplexität für Berater zu reduzieren und Cross-Selling zu fördern. Der Fokus liegt darauf, die „menschliche“ Expertise durch Echtzeitdaten und präzise Produktinformationen zu unterstützen, um eine ganzheitliche Beratung zu gewährleisten.
n einem Niedrigzinsumfeld sollten Kreditgeber sich auf Standardisierung und Effizienz konzentrieren, um Produkte mit hohem Volumen und geringer Komplexität anzubieten.
Angesichts einer Refinanzierungswelle sind Standardisierung, Geschwindigkeit und niedrige Kosten von entscheidender Bedeutung. Refinanzierungskunden sind erfahrene Baufinanzierungskäufer mit relativ geringer Unsicherheit. Niedrige Zinssätze sind der zentrale Erfolgsfaktor. Kurze Bearbeitungszeiten und ein geringer administrativer Aufwand sind nahezu unverzichtbar. Wir befinden uns in einem "Schwungrad-Szenario" für Kreditgeber. Kreditgeber müssen die Beratungs- und Genehmigungsprozesse optimieren, um die Wirtschaftlichkeit der Einheiten zu verbessern. Interne Effizienzsteigerungen können "marktführende" niedrige Zinssätze ermöglichen. Diese marktführenden niedrigen Zinssätze können hohe Volumina sicherstellen, was die Wirtschaftlichkeit der Einheiten weiter verbessert. Digitale Lösungen sollten auf "Effizienz" ausgerichtet sein. Einerseits sollten menschliche Berührungspunkte zugunsten digitaler Lösungen für Kreditnehmer optimiert werden. Andererseits sollten Genehmigungsprozesse digitalisiert und automatisiert werden.
Abschließend lässt sich sagen, dass die Fähigkeit, sich anzupassen und Innovationen voranzutreiben, für Kreditgeber in diesen turbulenten Zeiten entscheidend sein wird. Durch die Nutzung digitaler Lösungen und die Förderung einer Kultur der Resilienz und Flexibilität können Kreditgeber ihre Kunden besser bedienen und die Unsicherheiten bei Zinssätzen und Marktnachfrage bewältigen. Die Zukunft der digitalen Baufinanzierung in Europa wird von denjenigen gestaltet, die dynamisch auf sich ändernde Bedingungen reagieren können, um sicherzustellen, dass Wohneigentum für alle zugänglich und nachhaltig bleibt.
Laden Sie den vollständigen Bericht herunter, um mehr über die Baufinanzierungstrends 2024 zu erfahren und sich optimal auf die Zukunft vorzubereiten.
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